1季度楼市学习。刚需到底是谁的刚？刚需到底是什么刚？ 2018年-惠州律师韩宁
赵雅倩刚需到底是谁的刚？刚需到底是什么刚？2018年一季度楼市新认知
刚需房！我没有做“考古”，不知道何时被提起，不知道是谁第一个提出这个说法，总之，在过去乃至目前，大家都知道这“刚需”是必须买一套房的意思。

其实，稍微用点心，虽不能说这是一个弥天谎言，但一定是一个大忽悠。移花接木、偷换概念，从来不缺，但是这个刚需偷换的轰轰烈烈，愣是让大家挤破头去买房。
谁都知道，必需的是住，这是人的基本需求，住，才是刚需，住怎么就被偷换成买房了呢？
象皇帝的新衣一样，但是，就是没有人醒，没有人说，没有人愿意说透。而是，一轮又一轮的给大家洗脑，必须买房。以至于形成巨大的惯性思维，惯性制度、惯性话术、惯性语境。乃至于，一个大国的领导人来说破，还是很多人不相信。
如果刚需就是必须买房，那是刚买，刚买不是大家的刚需；刚住，才是。所以，刚需房到底是谁的刚，非常清楚。
在刚刚过去的一季度，以下新鲜事，令我对楼市有了新的认知：
1、三价合一
深圳搞三价合一，有人解读为实际交易价与网签价、银行评估价合一，其实并不准确，如果这样说，就是二价合一，现实中，实际交易价永远和网签价不一样。从制度层面上，能合一的也只有计税评估价、网签价、银行评估价灭运图录。买卖双方为了避税，网签价一直都是计税评估价，银行有自己的一套，另外搞一个评估价。主要为了多贷款，一般都高评估。
这次合体以后，假设计税评估价能提高30%，基本接近银行一直以来的评估价；如果计税价不提高，则银行就要降低评估价歌神洞庭湖。
如果税价提高，就要多缴税；如果银行评估价降低，买房人就要自己多掏腰包。
这是什么意思，有人解读为打击阴阳合同，实际上不可能，但最终可能实现这个目标。比如实际交易100万，以前银行评估100万，首付40万，银行贷款60万就好了。但是，计税价只有70万，现在如果银行也评估70万，按照6成只能贷款42万，买房人就要拿出58万。多出的18万，估计要拦住部分买房人。
实际上，无论是税价提高还是银行降低评估价，都产生一个后果，大幅降低房屋的融资比例。随着时间的延续，实际交易价也可能到了70万，那时候，谁还闲着去搞阴阳合同。
2、银行存房
其实这是个形象的比喻。就像存钱一样，把房子存进银行，一次性拿钱或固定按月收钱。有解读说银行做二房东，真实的运作不大可能，最大可能是银行为房屋租赁公司提供融资服务+担保，房东把房子一次性20年租给公司，公司也拿不出那么多资金，房东也不放心梅鲁峰，银行有实力彭山天气预报，房东放心。这买卖就成了。
这个政策的效果有待实践检验，但多少能从散户房东手中集中一定数量的闲置房源。自己做收租婆，不如交给那个叫银行的大汉去打理，自己去旅游。这是很多有多套闲置房的想法。
短期内未必就能提高租房者的体验，但租房者的良好体验离不开一个庞大的供给端，这里库存多了，就倒逼那些包租公要提高服务，否则，银行大哥出手，你就别再玩了。
3、国有公租房公司加大运行
各地政府手中都有公租房，但是一直都不是重点，现在终于要隆重行动了，各地都加强了资源调配，租房客对这一块还是很期待，毕竟租金便宜啊，能感受到社会温暖。
以前还有很多门槛限制，不是敞开了供给，现在虽然还不是敞开供给，但是逐步加大量。
4、婚姻登记诚信联合惩戒
一处失信，处处受限，以前更多是来自司法制裁。但这次不一样，不是因为你在法院有案未了结，也不是因为你的银行信用卡逾期，而是因为你搞假离婚登记。31个部门联手行动。
虽然，这个联合惩戒涉及很多方面，没有人太注意和买房有什么关系。其实，也在打消很多人买房的念头。一些买房人为了规避限购、限贷政策，用假离婚、假证、假声明。现在，你再用，一旦被发现，很多事情都做不了。损失远远比买套房子大。做不了官、评不了先进、做不了董监高…
5、失信人限制不动产交易
最高法、发改委、国土部联手发出《关于对失信被执行人实施限制不动产交易惩戒措施的通知》。
限制失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员参与房屋司法拍卖。市、县国土资源部门限制失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员取得政府供应土地。各地国土资源部门在为失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员办理转移、抵押、变更等涉及不动产产权变化的不动产登记时，将相关信息通报给人民法院，便于人民法院依法采取执行措施。
前面的联合惩戒是打消一些人买房的念头，这个惩戒是限制一些人买房柔术吧，结合起来，可以买的房源就多了。
有人买房上瘾，即使失信了，还是想通过买房翻身。不知道这制度是救你还是限制你。自己想想。
6、三颗卫星上天
3月31日11点22分，在太原卫星发射中心，长征四号丙运载火箭托举高分一号02、03、04星发射升空。
这三颗卫星不一般。可实现3星15天全球覆盖、2天重访，长期、连续、稳定、快速地获取全球2米全色、8米多光谱影像。
可用于国土资源调查、监测、监管与应急等主体业务，并可服务于减灾、环保、住建交通、农业、林业、海洋、测绘等行业，提供社会化应用。
早在去年，各地农村都在对村组房屋拍照摸底建档。
这三颗卫星动起来以后，哪里在搞违建、搞小产权房，一览无余，你和个别领带关系再好，也抵不过这电子眼证据，分分钟拿下。
所以，一些资本整天给农村土地动脑筋、建房子、卖房子的，要高度，危险系数很高。
这和城市的商品房有关系吗？有。要么租房，无论是农村还是城市，要么就买规范的商品房，小产权房、违建房还是算了。
7、摇号买房
3月30日，西安市房管局发布《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，成为了全国第六个摇号购房的城市。因为认购人数多于上市房套数，有些楼盘就先挑拣钱多的人，全款优先。引起市民不满。政府只能采用这种古老的办法，和抓阄差不多。赌运气！
这是继上海、南京、长沙、成都和杭州之后，西安也正式出台摇号买房政策。
老家西安的朋友说：么办法！不买房，以后娃念书都没地方去！
8、银行普遍提高首付比例+上浮贷款利率。
这个大家都知道了。公积金贷款都不接受的也有刘荷娜老公。商业贷款+公积金贷款+民间借贷模式已经实践多时了。
总结：买房还是租房？已经成为梗了。其实是认知，但是我在去年就说过，是可以制造出来的。人的认知是可以改变的。可以制造的。目前还难见分晓。但是，时间会给出答案。任何占卜，都是胡扯。关键要看系列政策的综合影响。人是最会变的。
有人问：惠州会不会也搞三价合一，或摇号。我不是发改局不是市长，不知道。占卜一下，没有…