1套天河房可换5套增城房？改需型买家青睐近郊-凤凰房产广州站
2017年上半年殷美根，广州一手楼市经历了一次“过山车”般的历程。今年3月份广州一手房交易达到顶点，但自3月31日广州开始实行全面升级的限购、限贷政策以及全面从严的认房又认贷信贷政策后，楼市成交量下滑明显。限购升级，每个人会更珍惜自己的置业机会半面人，一步到位成了更多人的选择。
新政限购升级影响成交
3月17日晚，广州连夜出台了重磅政策，限购升级：社保3年升至5年+认房又认贷+增城从化依旧不限购。3月30日，广州限购再升级，个人住房满2年后才能转让+商业公寓不得变为居住用途+非本市户籍居民家庭在从化、增城区内限购（含受赠）1套住房。
数据显示，截至6月28日，广州一手住宅网签，外围五区成交37666套，中心六区成交12279套，外围五区占总成交量的75.4%。从今年逐月的成交量看，今年1月、2月份成交量由于春节以及非传统旺季的原因，一手房的成交量在7000套左右贩罪，而到了3月份，节后市场升温以及新政后集中签约等因素，3月份的单月成交量早早破万，并且一举创下1.6万套的天量。紧接着，4月份在两道新政的影响下幸运查克，成交量腰斩，又回落到不到8000套，5月份则为约6500套。6月份截至28日，也是大约6000套左右。
如果以5万套左右一个成交节点的话，也可以看出，受到政策影响，今年的上半年的成交速度比去年有所放缓，但还是处于成交十分活跃的时期。广州中原研究发展部分析认为，3月两轮调控政策落地后，成交虽然巨幅波动，但并非跌到谷底，6月成交7454宗，成交水平与去年同期类似，市场整体回归理性。
经济型改需买家青睐近郊
广州中原研究发展部的统计数据显示，从成交户型占比情况来看，近一年一直占大比例的90-120平方米户型在新政后的4月、5月有明显扩大占比的迹象。相反以往由于总价低、比较受市场欢迎的90平方米户型在新政后成交比例、宗数明显减少。由于新政对改善型、置换买家在贷款要求上存在一定影响，因此买家更加青睐“一步到位”的户型。
希望增加居住面积，但无法接受中心城区高房价的经济型改需买家宋潮，将目光瞄准了近郊楼盘。业内人士表示，中心六区房价上涨太快，影响了不少改善型买家的置业选择，改善型买家换房时普遍选择90平方米以上的三房、四房单位，以100平方米的三房单位为例，均价每上涨1000元，购房总价就会增加10万元，因此不少想换大户型的改善型买家，为了不牺牲生活品质，外流到番禺、增城等房价相对较低、居住环境优越的区域。
价格方面，中心区天河以46283元/平方米的均价成为广州单区价格最高位，原因在于牛奶厂板块高端住宅入市，提升网签价格；而区域涨幅最大的为南沙区，庄雯如随着广州唯一副中心、土拍刺激，楼价产生明显变化。从套均价格情况来看，天河毫无疑问成为全市上半年的“土豪区”，套均价格为614万元/套；而增城依然为广州“洼地”悟剑声，套均125万元/套，这意味着一套天河的房子理论上能够换接近5套增城的房子。套均价涨幅最大的是番禺区，该区套均上涨幅度达65.4%，区域价格上涨以及普遍新产品面积较大，导致该区套均飙升。
“金九银十”仍是入市良机
今年下半年，广州楼市走向如何？据广州中原研究发展部统计显示，2017年下半年中心区越秀、白云、海珠将有一定量一手新货可供应，假如顺利投入市场，或将引起近年中心区推货小高峰。此外，外围区增城、黄埔供应量依然赶不上买家需求，由于近两年推地量减少，热门板块如黄埔长岭居，增城新塘、朱村仍然面临缺货现象。
至于下半年的市场环境，广州中原研究发展部认为“金九银十”将会是重要的节点；对于卖方而言，迫于年关将至需完成销售任务，同时为房企获得周转资金，减轻经济压力，房企或会采用形式各异的方式让利；对于买方而言，由于广州需求量较大，不少有迫切自住用途的买家亦会在传统楼市旺季入市，因此在政策调控下年内市场能否出现“转折点”，“金九银十”十分关键。
学位房分外抢手
学位房历来是广州二手楼市的“硬通货”，尤其是在名校效应较强的老城区，学位房交投几乎一年四季都是“旺季”，学位房价格近年一直上升。今年4月份以来，因为楼市新政的影响，广州二手楼市成交整体呈现下跌趋势，而学位房以其独特的优势一度成为最抗跌的类型。
以广州传统的教育强区越秀为例，好公校省实、执信、二中，其次铁一、广附，再差点还有七中、十六中，最后培正、育才、三中等，民校包括大名鼎鼎的育实、应元等，越秀的孩子选择多。而越秀区第一梯队的小学，学位房的价格高居不下。相对较新的楼盘，有着高质量的物业管理和小区氛围，价格都在8万-9万元/平方米。楼龄较高的楼梯楼同样也不便宜，售价都在3.5万元/平方米，房源少，小户型更少。
以广州东风路某小区一套50平方米的学位房为例，单价51613元/平方米，总价近260万元。
而天河区是新近崛起的教育“新贵”，名校学位加上珠江新城CBD的因素，这里的学位房也是抢手货。由于大多数的房子比较新，且都处于小区中，天河属于广州较朝阳的学位房“区域”，升值潜力大。最近一年，天河区的学位房涨势明显中国第一鬼村，有中介表示，从去年9月到今年3月，一些热门的学位房价格涨幅达到50%。
7月17日，广州市政府官网挂出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，其中最大亮点就是“租购同权”，即赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。新政出台一个月，虽然二手房买家尚没有明显动作，但在东风东、小北路等部分名校板块，有业主因租购同权的新政进而坚定了转售为租的信心，表示看好租房市场的发展。
每年3-4月是一年里面学位房交投最旺的季节，有不少希望赶上当年招生入学的家长，会集中在这段时间购房，因此，这段时间也是学位房供求最紧的时间，业主心态更趋强硬，想获得一个较理想的议价空间并不易。而一般持有“学位房”的业主，往往会等子女读完小学后就将物业放售脱手，因此，7-8月份即使是房源紧缺的区域，也开始陆续有新增放售房源流入市场，中介方预计9月、10月时学位房放盘有望进一步增多，届时买家选房的空间有可能进一步增大。
不过，即使房源增加，但面对市场对名校“学位房”的需求，房源供求偏紧的状态未必会出现很大的改变，但对买家来说，可选房源会比3月、4月旺季略多。但是，由于业主心态强硬，议价空间未必会很大，价格可能与3月、4月旺季时持平或略升。
热点板块成交领先
今年上半年，广州网签均价为16103元/平方米。上半年延续了2016年“供不应求”的市场情况，加上新政后新批预售节奏明显放缓，从而导致其成为近4年内供应最少的半年，仅供应367.03万平方米，同比下跌16%。从成交上来看，热点板块成交领先马德瑞，尤其是东部增城，在上半年表现最为亮眼。
分区域来看，成交大户仍在东部。在限购政策从严，毫不放松，并且番禺、黄埔等传统的供需区域供货不足的情况下，有轨道交通、产业落户等等多重利好刺激的增城，已经变成广州各区成交之中的“大哥”。增城成交套数最多，是唯一一个网签成交破万套的区域。黄埔和花都位列二、三名，分别成交9033套和8675套。
2017年上半年“东大仓”增城的成交宗数最多，为13710宗，单区占全市成交量的26%，具体而言，今年上半年，增城成交最多的热点板块也较以往有所变化，成交最多的是荔城板块，超过4500套，紧接着才是朱村板块超过3500套。宗数涨幅方面，从化区涨幅达31.4%，广州中原研究发展部认为，由于该区购房政策、经济门槛均相对较低，加上地铁14号线推进提速等利好，不少买家看中其未来前景。
价格方面，中心区天河以46283元/平方米的均价成为广州单区价格最高位，原因在于牛奶厂板块高端住宅入市，提升网签价格；而区域涨幅最大的为南沙区，随着广州唯一副中心、土拍刺激，楼价也产生了明显的变化。
据广州中原研究发展部监测，新政调控后，中心区成交占比走高，由3月的48.2%提升至5月的51.8%，提升3.6个百分点；而外围区（不含番禺）成交占比则呈现逐渐下滑趋势，由3月的30.6%下滑至5月的25.3%，下降5.3个百分点。因此，广州中原研究发展部分析认为，同样受新政影响，外围区成交的下滑程度明显高于中心区，即，中心区物业抗跌能力更强。
由于成交量减少，广州一手住宅消化周期提升至6.7个月，为2016年9月以来比较明显的周期上扬范家璐。但需要指出的是，广州整体库存面积截至6月底仅637万平方米，明显低于去年整体情况；此外，部分热门区域消化周期低于3个月，由此说明各区库存存在明显的“不均匀、不平衡”现象。
由于开盘数量减少，2017年上半年住宅整体推货量为16769宗，同比下跌21.7%。结合网签面积来看，上半年全市仅天河区出现供大于求，其余十区均出现不同程度的需求缺口。中心区除黄埔缺口41.3万平方米以外，各区缺口普遍在3万-5万平方米；外围区域缺口普遍在20万平方米以上，其中花都区缺口达61.33万平方米，成交热区增城缺口接近40万平方米。
来源：南方日报
